房地产业周期波动研究述评

本文摘要：概要：创建在现代经济周期理论基础之上的房地产业周期波动研究早已瓦解了早期以建筑周期为基础的理论，对波动产生的原因及传导机制有了更加了解的分析。近十年左右的时间，无论对房地产业周期波动的宏观影响还是微观效应的研究都有了突飞猛进的发展，现代科学分析的证据也更加充份。但现有的研究对许多根本性问题依然不存在空白，急需在这些方面做到更进一步了解的研究才需要为熨平周期波动明确提出更为合理的政策建议。

概要：创建在现代经济周期理论基础之上的房地产业周期波动研究早已瓦解了早期以建筑周期为基础的理论，对波动产生的原因及传导机制有了更加了解的分析。近十年左右的时间，无论对房地产业周期波动的宏观影响还是微观效应的研究都有了突飞猛进的发展，现代科学分析的证据也更加充份。但现有的研究对许多根本性问题依然不存在空白，急需在这些方面做到更进一步了解的研究才需要为熨平周期波动明确提出更为合理的政策建议。

　　关键词：房地产业；周期波动；发展方向 　　 　　一、 房地产业周期波动研究的理论基础 　　 　　1． 凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动一般来说有许多潜在的原因：如货币和财政政策的转变，对投资市场需求的冲击、货币市场需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。

经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯明确提出了反周期的照相机决择政策，指出政府在经济波动的过程当中，应该大力采行宏观调控的财政政策。　　萨缪尔森于1939年年所对凯恩斯周期波动理论展开了动态化的完备和调整，引进了收益和消费变动对投资的加快起到，分析了外部扰动通过投资乘数和加快数的传导过程。

在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，还包括卡尔多的非线性动态快速增长周期模型、哈罗德—多马德动态快速增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加快数模型，但对引发经济波动的外部冲击和对冲击展开增强的内部传导机制的了解没明显变化。　　 　　2． 新的古典宏观经济学。

新的古典宏观经济学的发展源于对凯恩斯主义宏观经济学展开抨击的过程中，并引领了为宏观经济学找寻微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新的古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上企图说明宏观经济波动，他的周期模型主要企图阐述两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯指出，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引发经济波动。波动的传导机制是信息不几乎，由于当事人无法取得几乎信息，无法精确辨别价格变化的实际情况，从而造成了产量的波动。

　　自20世纪80年代以来，新的古典宏观经济学派的学者们改向经济中的实际因素，用实际因素去说明宏观经济波动，这就是所谓的现实经济周期理论。他们指出波动的根源是经济中的实际因素，其中尤其值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要还包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所明确提出的信息不几乎。

　　 　　3． 新的凯恩斯主义宏观经济学。新的凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：较慢的名义量调整是被事前假设的，而不是推论出来的。

但是它的发展在于特别强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头抵达展开分析，使得分析的结论更为具备说服力。　　在20世纪90年代，新的凯恩斯主义经济学主要注目名义冲击的现实效应，并指出如果名义不完美性对于总量波动是最重要的，那么必定是微观经济层次上的小的名义不完美性对宏观经济都有的影响。关于名义刚性的微观基础的许多研究都是环绕着这个问题进行的。

　　新的凯恩斯主义宏观经济波动理论虽然对凯恩斯主义的理论展开了多方面的扩展，但是关于引发经济波动的外部冲击并没多大变化，凡是引发总需求或者总供给变化的因素都有可能通过经济系统内部的传导机制展开增强。不同之处在于，传导机制从名义变量刚性细化沦为更为根源的因素，主要是市场的不几乎竞争。

　　 　　二、 房地产业周期波动研究现状 　　 　　早期的房地产业周期研究与建筑周期研究融为一体，缺少经济学基础理论的承托。主要集中于探究房地产业周期的影响因素，实质上着重于房地产业周期波动指标的研究与应用于。Mitchell（1927）指出：由于建筑活动不受人口快速增长、房屋保险费、修理及投资利润率强弱等因素的影响，建筑业的供需不但像工业那样可以无限地不断扩大或削减，而且可观的建筑投资对经济活动的影响更加显著和极大，由此构成一定的波动。

Moore（1961）认为，住宅动工量不受财政条件、修建成本、社会成婚亲率、房屋空置率、住宅改动法等因素影响，因此如果要理解房地产修建量，就可以从财政条件（主要是抵押贷款）或建筑成本推算出，而住宅需求量和投资生产量则可从社会成婚亲率强弱、房屋空置率多少等指标来研判。Harwood（1977）明确提出，经济变化、人口迁移、基础设施，尤其是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素皆不会引发房地产业周期波动。

Grebler ＆ Burns（1982）以GNP循环为基准循环，探究了建筑波动周期问题，指出建筑成本在较低水平时，公共工程与私人部门呈圆形完全相同方向变动；但建筑成本在较高水平时，两者呈圆形忽略方向变化。　　随着西方经济学基础理论的很快发展，一些新的研究成果大大的被应用于到房地产业周期波动的研究当中，特别是在预示着为宏观经济学找寻微观基础的研究浪潮中，为房地产周期波动找寻微观动力的研究也很快发展。例如Peter Chinloy（1996）在模型中重新加入了预期的因子，侧重分析了预期在构成房地产业周期波动中的起到。Chatterjee（1999）利用动态经济理论分析了反周期货币政策对房地产业周期波动的影响，并得出结论指出宏观经济政策对稳定房地产业周期波动效果并不显著。

　　除了一般性的理论分析之外，对各国房地产业周期波动展开现代科学分析和研究，也沦为房地产业周期波动研究的最重要组成部分。Wenzlick（1980）以美国房地产市场交易量（或销售额）为依据，通过分析1795年~1973年共计180年间美国房地产的周期波动循环变化，认为美国房地产的长年波动周期大约为18年。Case赞同美国房地产长年周为18年的观点，进而认为长年周期主要不受历史事件，如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。同时他还明确提出房地产短期波动周期的概念，从美国来看短期波动周期为5年，主要不受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响”。

Barrast和Ferguson（1985、1987）从现代科学分析和理论分析两个方面研究了英国的建筑周期波动。指出建筑周期的市场需求循环约为4年~5年，主要体现经济景气波动及政府政策的变动；而建筑周期的供给循环约为9年，主要体现生产过程的落后状况。

Kaiser（1997）利用78年的数据分析了美国房地产业的长周期。Clayton（1997）利用1982年~1994年的数据分析了个有所不同区域住宅市场的周期波动，在更为微观的层次上检验了住宅市场的效率问题。

Wheaton and Rossoff（1998）则利用1969年~1994年的数据分析了工业不动产的周期波动。

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